CÓ NÊN KÝ UỶ QUYỀN TÀI SẢN ĐỂ VAY TIỀN?

Câu hỏi

Chào Luật sư,

Ngày 14/12/2020, tôi có ký giấy vay tiền với ông Dũng để vay số tiền là 200.000.000 đồng, thời hạn vay là 06 tháng, lãi suất nói miệng với nhau là 4%/tháng.

Để đảm bảo cho khoản vay, tôi có đưa cho ông Dũng giữa bản gốc GCN QSDĐ của tôi, và ông Dũng yêu cầu tôi ký Hợp đồng ủy quyền toàn phần đối với QSDĐ của tôi cho ông Dũng. Khi nào tôi trả tiền thì ông Dũng sẽ trả lại GCNQSDĐ cho tôi.

Sau đó, đến kỳ hạn trả tiền tôi bị bệnh phải nhập viện nên không đủ tiền trả cho ông Dũng, tôi có xin gia hạn thêm 06 tháng, ông Dũng đồng ý. Hiện nay, tôi vẫn chưa trả được khoản nợ trên cho ông Dũng và số tiền lãi như đã thỏa thuận.

Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp trên khi tôi đã ký Hợp đồng ủy quyền toàn phần QSDĐ của tôi cho ông Dũng rồi thì tôi có gặp rủi ro nào hay không hay chỉ cần tôi trả nợ cho ông Dũng đầy đủ thì tôi sẽ lấy lại được GCNQSDĐ của mình. Tôi lên giải quyết như thế nào về trường hợp này. Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư VCT. Luật sư tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Đầu tiên, phải xác định rằng giữa bạn và ông Dũng đang tồn tại 02 giao dịch dân sự là: Hợp đồng vay tiền và Hợp đồng ủy quyền toàn phần đối với QSDĐ của bạn cho ông Dũng. Vậy  để trả lời cho câu hỏi của bạn là bạn có gặp rủi ro gì hay không khi ký 02 giao dịch trên với ông Dũng thì bạn phải hiểu được hậu quả pháp lý của từng giao dịch cụ thể là như thế nào?.

1. Đối với hợp đồng vay tiền ngày 14/12/2020 giữa bạn và ông Dũng

Giữa bạn và ông Dũng có thỏa thuận vay tiền, bạn có ký giấy vay, đã nhận đầy đủ số tiền vay trên từ ông Dũng, hai bên thỏa thuận thời hạn vay là 06 tháng, sau đó gia hạn thêm 6 tháng nữa, như vậy thời hạn vay được tính là 01 năm. Việc vay tiền của bạn và ông Dũng là một thỏa thuận dân sự và được quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự 2015:“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, khi hết thời hạn vay là 01 năm thì bạn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại khoản tiền vay này cho ông Dũng đầy đủ.

Khi vay, bạn và ông Dũng thỏa thuận lãi suất vay là 4%/tháng trong thời hạn 01 năm. Đây là trường hợp vay có thỏa thuận về lãi suất. Tuy nhiên, mức lãi suất mà bạn và ông Dũng thỏa thuận đã vượt quá mức quy định mà pháp luật cho phép, cụ thể là khoản 1, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015  quy định “…Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực”.Do đó, phần lãi suất vượt quá này sẽ không được pháp luật chấp nhận. Trường hợp bạn đã  trả tiền lãi này cho ông Dũng với mức 4%/tháng rồi thì phần vượt quá sẽ được cấn trừ vào nợ gốc (với điều kiện là bạn phải có chứng cứ chứng minh việc này).

Ngoài ra, căn cứ theo điểm a, khoản 5, Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 “… Trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.

Tại khoản 2, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 “Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ”.

Điều này có nghĩa là, ngoài việc trả tiền gốc, tiền lãi thỏa thuận trong hạn như Luật sư đã phân tích trên thì bạn còn phải trả một khoản lãi chậm trả tương đương 10%/năm nếu ông Dũng có yêu cầu bạn trả lãi chậm trả.

2. Đối với Hợp đồng ủy quyền toàn phần đối với QSDĐ của bạn cho ông Dũng

Để đảm bảo cho khoản vay nêu trên bạn đã ký với ông Dũng Hợp đồng ủy quyền toàn phần tại văn phòng công chứng, đồng thời, bạn đã đưa bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ của bạn cho ông Dũng. Đây là một giao dịch mà theo Luật sư nhận định sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho bạn. Bởi lẽ:

Điều 562, Bộ luật dân sự 2015 quy định:“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Pháp luật đã công nhận Quyền sử dụng đất là của bạn, chỉ bạn mới có quyền quyết định những vấn đề pháp lý liên quan đến QSDDĐ đó. Nhưng nay, bạn lại ký ủy quyền toàn phần cho người khác đối với QSDĐ của bạn. Điều đó đồng nghĩa với việc bạn trao quyền cho người khác nhân danh bạn, thay mặt bạn để thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của bạn như: mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp….Cụ thể ở đây, với bản Hợp đồng ủy quyền toàn phần mà bạn ký cho ông Dũng tại Văn phòng công chứng thì ông Dũng có thể tự mình mua bán, thế chấp… QSDĐ của bạn một cách hợp pháp mà không cần hỏi ý kiến của bạn và các loại giao dịch với người thứ 3 sẽ xuất hiện. Đồng nghĩa, rủi ro của bạn là ở đó. Cho nên, dù bạn có trả tiền nợ đầy đủ cho ông Dũng thì e rằng lúc đó tài sản của bạn đã được ông Dũng dùng hợp đồng ủy quyền sang tên cho người khác một cách hợp pháp rồi.

3. Việc bạn cần làm ngay để tránh rủi ro cho tài sản của mình

Gửi đơn đến các cơ quan quản lý đất đai: UBND xã (phường) nơi có đất, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, Sở tài nguyên môi trường để yêu cầu ngăn chặn ngay lập tức các giao dịch liên quan đến QSDĐ của bạn.

Tiến hành ngay khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền giữa bạn và ông Dũng. Hồ sơ khởi kiện gồm có:

• Đơn khởi kiện;
• Hợp đồng vay tiền ngày 14/12/2020;
• Hợp đồng ủy quyền;
• Giấy chứng nhận QSDĐ;
• CMND bạn, hộ khẩu bạn;
• Hộ khẩu ông Dũng hoặc giấy xác nhận cư trú nơi ông Dũng sinh sống (nếu có).

Việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền của bạn hay xem xét tính pháp lý của Hợp đồng ủy quyền này có hiệu lực hay không hoàn toàn phụ thuộc vào những tài liệu chứng cứ, chứng minh của bạn. Do đó, hãy thu thập và lưu giữ lại mọi thông tin trao đổi giữa bạn và ông Dũng như: tin nhắn, ghi âm, ghi hình, người làm chứng hoặc một bằng chứng liên quan khác có nội dung chứng minh cho nội dung trên.

Chính vì vậy qua tình huống này, Luật sư cũng khuyến cáo bạn đọc hết sức cẩn thận khi ký các dạng hợp đồng ủy quyền tài sản để vay tiền. Phải đọc thật kỹ nội dung ủy quyền, bởi nếu bạn giao quyền mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố… cho chủ nợ thì rủi ro và nguy cơ bạn bị mất tài sản là rất lớn. Do đó, để đảm bảo sự an toàn và hợp pháp đúng quy định pháp luật, các bên tham gia quan hệ vay nên thực hiện ký kết hợp đồng vay rõ ràng, thủ tục thế chấp tài sản theo đúng quy định. Không nên ký ủy quyền mua bán, tặng cho, thế chấp cho chủ nợ.

===========================

Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn: CÔNG TY LUẬT TNHH PHÁP LÝ AV BÌNH DƯƠNG

YOUTUBE: https://www.youtube.com/@luatsuvct/featured

Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatvct

Website: https://luatsuvct.com/

YOUTUBE: https://www.youtube.com/@luatsuvct/featured

Email: LuatsuVCT@gmail.com

Hotline: 0971.174.040 -0939.296.588