ĐIỀU KIỆN VÀ RỦI RO KHI NHẬN THẾ CHẤP, CẦM CỐ TÀI SẢN

Sau đây, Luật sư VCT sẽ phân tích về các điều kiện pháp lý và những rủi ro tiềm ẩn khi nhận thế chấp, cầm cố tài sản. Thông qua việc xem xét quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng, bài viết sẽ chỉ ra những hạn chế, vướng mắc thường gặp đối với từng loại tài sản, từ bất động sản, nhà ở cho đến phương tiện giao thông, tàu thủy… Qua đó, Quý bạn đọc có thể có cái nhìn toàn diện hơn để đưa ra quyết định an toàn trong các giao dịch bảo đảm.

Thứ nhất, thế chấp một phần bất động sản

Pháp luật cho phép thế chấp một phần bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện thường gặp trở ngại lớn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Nếu phần bất động sản đem thế chấp không đủ điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024 (Điều 146), thì việc phát mại, chuyển nhượng để xử lý nghĩa vụ sẽ trở nên khó khả thi.

Ví dụ: Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 đã quy định rõ về điều kiện tách thửa đất. Theo đó, không chỉ các thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa mà cả thửa đất còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu diện tích thế chấp không đáp ứng chuẩn tối thiểu, thì sẽ khó được xử lý khi phát sinh nợ xấu.

Ngoài diện tích, pháp luật địa phương còn đặt ra yêu cầu bổ sung về hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, tại Hà Nội, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/09/2024 quy định, để tách thửa phục vụ dự án độc lập, khu đất phải có ít nhất một mặt giáp tuyến đường hiện hữu hoặc quy hoạch, đồng thời đáp ứng tiêu chí chiều dài cạnh thửa tối thiểu 10 mét đối với đất thương mại, dịch vụ và 20 mét đối với các loại đất khác (Khoản 2 Điều 6).

Từ góc độ hiến định, các hạn chế quá mức về tách thửa có thể gây tranh luận về tính hợp hiến. Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định:

• Điều 32: quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ;
• Điều 54: người sử dụng đất được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, trong đó bao gồm quyền chuyển nhượng.

Như vậy, ngay cả diện tích đất rất nhỏ (chỉ 1m²) cũng được coi là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng và các giới hạn kỹ thuật cần thiết.

Thứ hai, thời hạn sử dụng tài sản

Một trong những yếu tố then chốt khi nhận thế chấp, cầm cố là niên hạn sử dụng của tài sản. Tài sản bảo đảm chỉ thực sự có giá trị khi còn thời gian sử dụng hợp pháp và còn khả năng đăng ký sở hữu, đăng ký lưu hành tại thời điểm xử lý. Nếu hết niên hạn, giá trị tài sản sẽ sụt giảm mạnh, thậm chí không thể phát mại để thu hồi vốn.

Ví dụ, theo Luật Nhà ở 2014 (Điều 58, 59), chung cư có niên hạn sử dụng và có thể buộc phải phá dỡ khi không còn đảm bảo an toàn (cháy nổ, hư hỏng nặng, kết cấu xuống cấp, hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đạt chuẩn…). Nếu tổ chức tín dụng hoặc bên nhận thế chấp nhận tài sản là một căn hộ đã gần hết niên hạn, rủi ro thu hồi vốn là rất lớn vì tài sản có thể bị buộc phá dỡ trước khi phát mại.

Tương tự, với ô tô kinh doanh vận tải, theo Nghị định 158/2024/NĐ-CP, niên hạn sử dụng được giới hạn từ 12 đến 20 năm tùy loại hình (taxi, xe buýt, xe khách tuyến cố định…). Nếu bên nhận thế chấp nhận một xe đã gần chạm ngưỡng niên hạn, khả năng xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu gần như bằng không.

Đối với tàu thủy nội địa, Nghị định 111/2014/NĐ-CP quy định niên hạn từ 18 đến 35 năm tùy loại và chất liệu vỏ tàu. Trong khi đó, tàu biển theo Nghị định 171/2016/NĐ-CP không quy định niên hạn tuyệt đối, nhưng giới hạn tuổi tàu để được đăng ký dao động từ 10 đến 25 năm tùy chủng loại. Một khi tàu đã quá tuổi, việc đăng ký lại sẽ không được chấp nhận, đồng nghĩa với việc tài sản bảo đảm mất đi tính thanh khoản.

Như vậy, rủi ro pháp lý và tài chính trong trường hợp này là rất rõ ràng: bên nhận bảo đảm có thể phải xử lý tài sản khi đã hết thời hạn sử dụng, buộc phải bán dưới giá trị thực (bán “xác” tàu, xe, nhà). Do đó, luật sư VCT khuyến nghị chỉ nên nhận thế chấp, cầm cố đối với tài sản còn đủ thời gian khai thác, lưu hành hợp pháp và phải dự trù khoảng thời gian tối thiểu để phát mại. Đây là điều kiện cần thiết nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ và tránh thiệt hại không đáng có.

Theo quy định tại Điều 454 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 454. Chuộc lại tài sản đã bán

1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bộ luật dân sự chỉ quy định trong thời hạn chuộc lại bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác mà không quy định hạn chế việc mang tài săn này đi cầm cố, thế chấp.Vì bên mua đã là chủ sở hữu đối với tài sản nên vẫn có quyền mang tài sản đi cầm cố, thế chấp hợp pháp và bên nhận bảo đảm có thể gặp rủi ro.

Đối với di sản dùng vào việc thờ cúng, tại Điều 545 Bộ luật dân sự 2015 quy định, trường hợp người lập di chúc để lại một phần tài sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và đuọc giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng.

Trường hợp này quy định là không được chia thừa kế, nhưng lại không có những quy định cụ thể do đó về nguyên tắc thì vẫn được sang tên quyền sở hữu. Và trong trường hợp đó, nếu người đứng tên trên giấy tờ sở hữu tài sản thế chấp thì cũng dẫn đến rủi ro cho bên nhận thế chấp.

Thứ ba, Điều kiện bảo đảm đối với doanh nghiệp

Trong hoạt động kinh doanh, việc sử dụng các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh là công cụ tài chính phổ biến nhằm huy động vốn, mở rộng sản xuất – kinh doanh, hoặc hỗ trợ đối tác. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp, việc sử dụng tài sản công ty để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba lại tiềm ẩn nguy cơ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quản trị và dẫn đến hệ quả pháp lý phức tạp.

Về nguyên tắc chung: Bộ luật Dân sự quy định cá nhân, pháp nhân có toàn quyền thực hiện các biện pháp bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Do đó, về mặt nguyên tắc, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng tài sản để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho nghĩa vụ của chính mình hoặc của cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, quyền này không phải là tuyệt đối, mà phải được đặt trong khuôn khổ của Luật Doanh nghiệp và các quy định quản trị nội bộ. Bởi lẽ, người đại diện theo pháp luật, Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên, Giám đốc/Tổng giám đốc có nghĩa vụ quản lý tài sản doanh nghiệp trung thực, cẩn trọng, trung thành với lợi ích của công ty. Nếu cam kết bảo lãnh hoặc mang tài sản công ty đi thế chấp vì lợi ích bên ngoài, hành vi này có thể bị coi là lạm dụng chức vụ, vượt quá thẩm quyền và dẫn đến giao dịch vô hiệu.

Thực tiễn cho thấy, khi Hội đồng quản trị, Hội đồng thành viên hoặc Giám đốc sử dụng tài sản công ty để bảo lãnh cho nghĩa vụ vay nợ của cá nhân hoặc doanh nghiệp khác, thường phát sinh hai vấn đề lớn:

Một là, Xung đột lợi ích: Quyền lợi của cổ đông hoặc thành viên góp vốn không được đảm bảo, đặc biệt trong trường hợp một số cổ đông, thành viên không đồng ý.

Hai là, Rủi ro vô hiệu: Nếu không được 100% thành viên hoặc cổ đông có quyền biểu quyết tán thành, giao dịch bảo lãnh có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Ngay cả khi có nghị quyết của Hội đồng thành viên hoặc Đại hội đồng cổ đông với tỷ lệ thông qua theo luật, những cổ đông/ thành viên phản đối vẫn có quyền yêu cầu hủy bỏ nghị quyết do ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của họ.

Trường hợp cụ thể đối với một số loại hình doanh nghiệp như sau:

• Công ty trách nhiệm hữu hạn: 

Theo điểm d khoản 2 Điều 55 Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi, bổ sung 2022, 2025), Hội đồng thành viên có quyền thông qua các giao dịch vay, cho vay, thế chấp, bảo lãnh… có giá trị từ 50% tổng giá trị tài sản trở lên theo báo cáo tài chính gần nhất, hoặc một tỷ lệ thấp hơn nếu Điều lệ công ty quy định.

• Công ty cổ phần: 

Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị phải thông qua các giao dịch cầm cố, thế chấp, bảo lãnh có giá trị từ 35% tổng tài sản trở lên theo báo cáo tài chính gần nhất (Điều 138 và Điều 153 Luật Doanh nghiệp 2020, sửa đổi, bổ sung 2022, 2025).

• Doanh nghiệp nhà nước: 

Pháp luật yêu cầu doanh nghiệp nhà nước chỉ được cầm cố, thế chấp tài sản khi bảo đảm nguyên tắc hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn. HĐTV hoặc Chủ tịch công ty có quyền quyết định việc sử dụng tài sản để thế chấp, vay vốn nhưng không quá 50% vốn chủ sở hữu ghi trong báo cáo tài chính quý hoặc năm, đồng thời phải tuân thủ hạn mức vốn của dự án nhóm B theo Luật Đầu tư công (Nghị định 91/2015, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 32/2018/NĐ-CP, 121/2020/NĐ-CP, 140/2020/NĐ-CP).

• Doanh nghiệp đang trong thủ tục phá sản:
  Sau khi có quyết định mở thủ tục phá sản, doanh nghiệp chỉ được thực hiện giao dịch vay, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh… nếu có sự đồng ý của Quản tài viên hoặc doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản (Điều 49 Luật Phá sản).

Có thể thấy, pháp luật Việt Nam trao quyền cho doanh nghiệp sử dụng tài sản để thực hiện các biện pháp bảo đảm, nhưng đồng thời đặt ra cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm phòng ngừa rủi ro xung đột lợi ích và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cổ đông, thành viên góp vốn, cũng như sự an toàn tài chính của chính doanh nghiệp.

• Doanh nghiệp chỉ nên thực hiện bảo lãnh hoặc thế chấp cho nghĩa vụ của bên thứ ba khi có sự đồng thuận tuyệt đối (100%) của các cổ đông/thành viên có quyền biểu quyết.
• Người đại diện theo pháp luật cần cân nhắc kỹ lưỡng yếu tố trung thành và cẩn trọng, tránh tình trạng bị coi là vượt thẩm quyền hoặc gây thiệt hại cho công ty.
• Đối với doanh nghiệp nhà nước, mọi quyết định sử dụng tài sản bảo đảm phải đặt trong nguyên tắc bảo toàn vốn và hiệu quả kinh doanh, nếu không dễ dẫn đến trách nhiệm hình sự, dân sự hoặc kỷ luật hành chính cho người quản lý.
• Với doanh nghiệp trong giai đoạn phá sản, mọi giao dịch bảo đảm phải được giám sát chặt chẽ bởi Quản tài viên, tránh rủi ro bị tuyên vô hiệu hoặc coi là hành vi tẩu tán tài sản.

Việc sử dụng tài sản doanh nghiệp để bảo đảm nghĩa vụ không chỉ là quyết định tài chính mà còn là quyết định pháp lý quan trọng. Nếu không tuân thủ đúng quy định, giao dịch không những không có hiệu lực pháp luật mà còn có thể dẫn đến trách nhiệm cá nhân đối với thành viên quản lý, người đại diện theo pháp luật. Doanh nghiệp nên tham vấn luật sư trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng bảo đảm nào, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và tối ưu hóa lợi ích của cổ đông, thành viên góp vốn.

Nhìn chung, việc nhận thế chấp, cầm cố tài sản là công cụ quan trọng nhưng đi kèm rủi ro pháp lý và tài chính; doanh nghiệp và cá nhân phải thận trọng, tuân thủ quy định pháp luật, đánh giá kỹ điều kiện tài sản, quyền sở hữu và đồng thuận chủ thể để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong giao dịch bảo đảm.

Luật sư VCT là công ty chuyên về lĩnh vực tư vấn dân sự, doanh nghiệp, M&A. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ về doanh nghiệp, đầu tư và các dịch vụ tư vấn khác thông qua các phương thức sau: 

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ. 

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật. 

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: Đường 7B, Khu phố Hoà phú 3, phường Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.