NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH ĐẤT

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và bị vô hiệu, nhưng bất động sản này đã được chuyển giao cho bên thứ ba ngay tình thì bên thứ ba này có được bảo vệ không? Trong bài viết hôm nay, Luật sư VCT sẽ giải đáp câu hỏi trên thông qua những quy định pháp luật liên quan. 

Bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. 

Căn cứ theo quy định Điều 168 Bộ Luật Dân sự 2015, khi giao dịch giữa chủ sở hữu với người chuyển giao (bên không có quyền chuyển giao) vô hiệu, nhưng bất động sản đã chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu không được quyền đòi lại bất động sản nếu thuộc một trong hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Giao dịch đối với bất động sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Giao dịch đối với bất động sản chưa được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nhưng người thứ ba nhận được bất động sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Chủ sở hữu chỉ được quyền đòi lại bất động sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch đối với bất động sản chưa được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và không thuộc trường hợp 2 nêu trên.

Điều kiện để bảo vệ người thứ ba ngay tình

Thứ nhất, giao dịch trước khi người thứ ba tham gia vào bị vô hiệu.

Ví dụ: A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B nhưng với mục đích thực sự là để đảm bảo cho khoản vay giữa A và B. Sau đó, B chuyển nhượng quyền sử dụng đất này lại cho C. Khi giao dịch giữa A và B bị vô hiệu do giả tạo thì C sẽ trở thành người thứ ba tham gia vào giao dịch.

Thứ hai, người thứ ba phải “ngay tình” khi tham gia giao dịch đối với người chuyển giao nhưng không phải là chủ sở hữu.

Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về khái niệm “ngay tình”. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 180 Bộ luật dân sự (BLDS) 2015: “việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. 

Từ quy định trên, có thể hiểu ngay tình là việc tin rằng mình có quyền làm một việc gì đó dựa trên những cơ sở, minh chứng cụ thể, có căn cứ.

Thứ ba, tài sản phải được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình.

Vậy “chuyển giao” là như thế nào? Căn cứ theo khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. 

Do đó, đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì có rất nhiều quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất không được chuyển giao cho bên nhận thế chấp. Và vì thế quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình cũng không được áp dụng trong trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã thế chấp cho người thứ ba. Một số quan điểm ngược lại lại cho rằng thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một loại chuyển giao tài sản.

XEM THÊM NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH 

Giải đáp các tình huống 

Tình huống 1: Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Câu hỏi: A cho B vay tiền nhưng lại ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B (đã sang tên cho B để đảm bảo). Sau đó, B lại thế chấp quyền sử dụng đất này tại Ngân hàng. Khi xảy ra tranh chấp, A cho rằng hợp đồng giữa A và B vô hiệu (có đầy đủ chứng cứ chứng minh giao dịch giả tạo), như vậy, việc thế chấp giữa B và Ngân hàng không có hiệu lực. Quan điểm của A đúng hay sai?

Trả lời: 

Hiện nay, mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau về việc thế chấp có phải là chuyển giao quyền sử dụng đất hay không. Nếu không thì không thể áp dụng chế định về bảo vệ người thứ ba ngay tình, ngược lại nếu có thì vẫn sẽ áp dụng.

Đối với vấn đề này, căn cứ theo Công văn 64/TANDTC-PC:

Cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. 

Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. 

Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này…”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. 

Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. 

Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Tuy nhiên, khi nhận thế chấp, bên nhận thế chấp phải đảm bảo nghĩa vụ thẩm định, xác minh để chứng minh rằng mình là bên thứ ba ngay tình. Nếu không, căn cứ theo mục 1 phần III Công văn 02/TANDTC-PC, bên nhận thế chấp sẽ không được xem là ngay tình và vì thế giao dịch thế chấp cũng bị vô hiệu.

Trong trường hợp này, nếu Ngân hàng đã thực hiện đúng các nghĩa vụ thẩm định, xác minh chủ sở hữu trước khi nhận thế chấp mà vẫn không thể biết được quyền sử dụng đất trên có vấn đề về pháp lý thì Ngân hàng được xem là bên thứ ba ngay tình và giao dịch giữa Ngân hàng với B vẫn có hiệu lực.

Tình huống 2: Quyền của người thứ ba ngay tình trong các giao dịch bất động sản đã đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền

Câu hỏi: A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B nhưng để tránh nghĩa vụ về thuế, A lại làm thủ tục tặng cho cho B (đã sang tên cho B). Sau đó, B lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho C (đã đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền). Nếu giao dịch giữa A và B vô hiệu thì hiệu lực của giao dịch giữa B và C như thế nào?

Trả lời: Căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015, vì bất động sản đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền nên giao dịch giữa B và C vẫn có hiệu lực. A không được đòi lại bất động sản từ C, A chỉ có quyền khởi kiện yêu cầu B bồi thường thiệt hại.

Tình huống 3: Giao dịch chuyển nhượng cho người thứ 4, thứ 5, thứ 6.

Câu hỏi: A chuyển nhượng cho B, B chuyển nhượng cho C, C chuyển nhượng cho D, D chuyển nhượng cho E. Nếu giao dịch giữa A và B vô hiệu thì A có được đòi tài sản từ D không?

Trả lời: Nếu giao dịch giữa A và B vô hiệu, nhưng theo quy định vừa đề cập giao dịch giữa B và C vẫn có hiệu lực, giao dịch C với D không thuộc các trường hợp vô hiệu thì giao dịch giữa D với E vẫn có hiệu lực. Nếu giao dịch giữa A với B vô hiệu, C và D không ngay tình nên giao dịch giữa B với C, C với D cũng vô hiệu, nếu E ngay tình thì giao dịch giữa D với E vẫn có hiệu lực. Ngược lại nếu E không ngay tình thì giao dịch giữa D với E không có hiệu lực.

Trên đây là một số nội dung liên quan đến pháp lý bất động sản. Nếu có thắc mắc liên quan đến vấn đề này, độc giả vui lòng liên hệ bộ phận pháp lý Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương.